新冠疫情下的购房需求变化及其适应性对策建议
（江苏学习平台2020-03-03刊发）
李永乐
2020年初，新冠疫情全面爆发以来，房产成交量急剧下跌。“零成交”成为2020年房地产行业开年的关键词。受新冠疫情影响，在2020年1月销售额排名前50的房企中，销售额同比下滑的房企达40家，业绩下滑率达80%（搜狐焦点）。1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%，市场陷入冰点（中原地产研究中心）。根据CRIC的监测结果，春节期间88个重点城市的商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交，1月份房房地产企业的整体销售业绩下滑。
总体来看，房地产市场的“金三银四”小阳春难以再现，促进房产交易逐步回升是当前亟待解决的关键问题。因为房产交易增加不仅有利于缓解房地产企业的资金压力，而且有利于房地产上下游关联产业的复工复产，同时有利于地方政府财政收入增加和经济回归正轨。
一、住房需求的决定因素分析
什么因素决定了住房的有效需求？一直以来，我们认为住房的有效需求满足两个公式，绝大多数政策措施都源自这两条公式所蕴含的关键词或变量。
从微观角度来讲，个体有效需求=货币+决策权+购买欲望，一个有钱且有决策权也想买房的个人自然就成为个体的有效需求。个体有效需求是货币、决策权和购买欲望三者相互作用的结果，三者缺一不可。有钱有决策权但没有购买欲望能成交吗？不可以；有钱有购买欲望但决策不了可以吗？不可以；有决策权有购买欲望但没钱可以吗？不可以；有钱有购买欲望有决策权可以吗？当然可以。由于钱、决策权和购买欲望的英文money、authority、need的首字母分别是M、A、N，所以我们称之为个体有效需求的MAN法则（男人法则）。
从城市层面来看，市场有效需求=人口+购买力+购买欲望，有资格购房且有钱也想买房的人群自然就成为市场的有效需求。市场有效需求是人口、购买力和购买欲望三者相互作用的结果，三者缺一不可。更确切一点说，人口就是有资格购房的人群，购买力就是可用于购房和还贷的钱，购买欲望就是想不想买及原因。有人也有钱，但不想买房，则不会形成有效需求；有人也想买房，但没有购买力（钱），则不会成交；当然，没有人的情况下，购买力和欲望就无从谈起，更不会成为有效需求。
由于人口、购买力和购买欲望是决定市场需求的关键因素。因而，对于如何增加住房有效需求则需要从有购房资质的人群、购买力和购买欲望等方面采取措施。
二、新冠肺疫情对购房需求的影响及其衍生效应
新冠疫情不仅影响人们的生产生活，而且摁下了购房需求暂停键。购房需求被抑制直接导致房地产企业资金回笼受阻，保障企业正常运转的现金流面临不足风险，进而影响企业拿地、开工。与此同时，购房需求被抑制还会影响地方财政收入和上下游关联产业发展。
（一）原有购房需求被按下“暂停键”，疫情结束或有新增需求
新冠肺炎疫情爆发尤其是各地启动公共卫生防疫一级响应以来，不仅一、二线城市的售楼处和房屋中介关门，而且三四线城市的返乡置业受到遏制。住房成交量急剧下降，房产需求被按下暂停键，那么对于影响需求的人口、购买力和购买欲望会受到什么影响呢？
从人口来看，具有购房资质的人群未减少，只是都在“居家”。疫情开始与持续阶段，潜在购房需求者无法进行看房。一是新房售楼处关闭、二手房中介暂时停业导致无法进行带看；二是潜在购房者都在居家抗疫，无法赴实地看房；疫情结束后，售楼处、二手房中介重启，则潜在购房者将重新走上看房路。虽然疫情会影响部分潜在购房者的社保和公积金上缴，购房资质会受到挑战，但由于各地已出台相关措施保障购房者资质的可持续性，因此具有购房资质的人群不会减少。当疫情结束后，有资质购房的人群自然会回归市场。
从购买力来看，短时间影响较小，长时间会产生较大影响。疫情开始和持续阶段，潜在购房需求者的收入或会降低。一是由于没有进行生产活动，不少在企业工作的潜在购房者收入降低，收入水平提高的预期也会降低；二是由于疫情导致未来工作岗位有风险，短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低；三是由于不知何时复工，会拿出部分积蓄用于维持疫情期间生活，会降低用于购房的可支付货币量（首付）。如果疫情很快结束，企事业单位复工复产顺利进行，则收入预期不再降低，那么疫情导致的1-2个月收入减少对购买力产生的影响就很小。如果疫情持续时间较长或者企业长时间不能复产复工，潜在购房者长时间没有收入，则会对购买力产生较大影响。
从购买欲望来看，疫情结束可能产生有新的购房需求。疫情开始和持续阶段，购买欲望不会降低，或会增加。一是新冠疫情的出现，让租户体会到没有房产的不便，疫情让租售同权不再“硬核”，想成为业主的租户数量会有所增加，即“租户购房”的需求会增加；二是经过长时间居家抗疫，居民会对自己的居所进行重新审视、思考和定位，或许会产生换房的想法，“住户换房”的需求会增加。此外，最近网络上有人拿疫情说婚姻的事，有的说提供了夫妻双方增进交流的机会使婚姻更幸福甚至增加的怀孕的几率，有的说认清婚姻现实会导致婚姻破裂。实际上，对住房需求来说，家庭规模小型化（离婚）会引发新增房产买卖的可能，家庭人口增加（怀孕）也会增加换房的概率。因此，租户购房、住户换房、家庭人口结构变化都会产生新的购房欲望，疫情结束之后，这部分需求会逐步释放。
综上，疫情影响的不是交易数量，而只是交易时间上的延后。疫情持续期间，房产交易量仍会处于低位徘徊。疫情结束之后，购房需求会逐渐释放，需求只是暂时被抑制。2002年12月SARS疫情爆发后，住房需求在短期内被抑制，疫情期间住房成交量降至当时最低；SARS疫情结束后，住房成交数量重回上升通道，需求重新释放。然而，如果疫情持续时间较长，或者长时间没有复产复工，则会带来较大的影响，时间越长影响越大。
（二）购房需求被抑制的衍生效应
疫情发生前，在限购、限售、限价、限贷等系列政策下，房地产行业和房地产市场已经进入调整期，部分房地产企业逐步进行轻资产经营或多元化经营。房产需求被抑制会导致企业经营困境、地方财政收入减少、上下游关联产业发展受阻等衍生效应。
购房需求被抑制导致房企现金流受到挑战。由于房产交易量锐减，成交金额下降，房企回笼资金受阻，现金流受到严重影响。然而，房地产行业又是一个投资周期长、投资量大的一个行业，且部分企业具有负债率高、贷款多、高周转的特点。房产需求被抑制、房产交易被暂停后，房企后续投资如何跟进、贷款如何偿还、高周转不再有效等等都是房地产开发企业面临的亟待解决难题。因此，对房企尤其是中小房企而言，如何顺利度过疫情寒冬需要找到有效的资金来源。疫情不仅对企业推盘和销售产生负面影响，而且会延迟开工和拿地，对未来房产销售也会带来不利影响。因此，企业应充分利用好货币政策放松的机遇，积极做好融资储备。
购房需求被抑制导致地方政府财政收入减少。一是房产需求被抑制、房产交易下降直接影响房产交易过程中产生的契税、个人所得税和增值税等税收收入；二是与房地产行业相关联的其他行业税收也会减少；三是为缓解企业资金压力，部分地方政府出台了疫情期间可以缓交土地出让金和减免税的政策，一定程度上也会减少当期地方财政收入。
购房需求被抑制不利于上下游关联产业发展。由于房地产业是一个关联度强的行业，上下游可能关联50多个行业，所以房产交易的暂停会对众多行业产生负面影响。因此，为保障关联产业疫情之后顺利恢复，那么房地产行业回暖需尽快、房地产企业复工需尽早，房地产行业恢复有利于水泥、建材、装饰装修、家具家居、房产中介、建筑设计、钢材、银行等关联行业发展。因此，建议经科学评估后，给予房地产行业优先复工的待遇。
三、房住不炒下的适应性对策建议
自总书记明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，地方各级政府均认真贯彻执行，取得了良好的效果，而且这一原则已经逐步深入人心，市场形势也逐渐稳定。因而，不能因为新冠疫情的发生而动摇，这样会导致房市反弹、泡沫激增，应坚持房住不炒总基调不动摇，全面释放因疫情而暂停的刚性需求、适度支持因疫情而产生的改善性需求，严格控制投资投机性需求，坚持限购政策不放松。限售政策是为了抑制投机、增加持有成本，近两年房价未出现大幅上涨，限售的确增加了购房者持有成本。经过2-3年的限售，很多城市的限售政策即将在2020年到期，建议政策不再续期尤其是新房和二手房价格倒挂严重的区域，因为限售政策到期后，会增加市场上二手房的数量，不仅可以应对疫情结束后的交易反弹，而且可以缓解二手房价格上涨的压力。同时，基于目前的房地产市场价格走势，炒房客将不再热衷进入楼市，售房款或将用于企业发展，有利于促进实体经济回暖。
（一）人口：保持具有购房资格人群平稳增长，推动人才引进和企业复工
人口是房地产市场中最活跃的因素。从城市角度来看，保证有购房资质的人群数量不减少、有增加是疫情结束后促进房产交易量迅速回升的重要手段。一是优化人才引进政策，适当降低引进人才标准，增加人才补贴力度，增强城市对人才的吸引力，吸引增量人才进入城市，实施人才落户就可买房，促进新增购房需求。降低引进去人才条件常被认为是松绑限购，但实际并未来违背“房住不炒”的总原则，引才并未打破限购要求，新进人才落户后购买首套房也属于自住需求。二是增加存量人才认定，让更多的存量人才符合落户的标准、拿到购房资格。存量人才已在城市工作生活多年，拿到购房资格自然会转变为有效需求。三是统筹分类分批进行企业复产复工，企业早复工、早招工会优先于其他城市带来人口积聚，只有企业复工，才有就业岗位，才会有就业人员返回，才能保持城市内常住人口数量不减少，企业倒闭则会带来常住人口流失。为缓解企业资金压力，可以根据疫情影响的时长调整或减免企业用房租金，可以根据疫情影响程度给予受影响企业免税或补贴，实现精准化、差别化扶持。给予复工企业疫情防控专项资金支持。全方位促进存量人才回流、增量人才落户确保购房需求不减少。
（二）购买力：适度支持刚性和改善需求，促进疫情结束后购房交易迅速回升
购买力决定着有需求的购房者能不能买房，提升刚性需求和改善需求者的购买力自然有利于促进房产交易。购买力主要由购房者的首付可负担能力和贷款能力决定，因而可以从首付额度和贷款额度两方面出台政策。从首付额度来看，一是可以通过降低首付款比例来实现：比如由30%降低到20%，总价200万的房子首付就会降低20万，这就可能使得某些刚需购房者提前买房。对于仅有一套住房，且卖出后再购置一套改善性住房的（有贷款记录已结清），按首套对待，适当放宽改善需求条件。二是可以通过补贴购房者来实现，补贴可分为对人的补贴和对房的补贴。一类是对“人”的补贴，当然不能谁都补贴，可以根据人的学历、职称、人才称号等可显化的指标进行分层次、差别化补贴，补贴政策可以给予高层次人才提前购房的激励；一类是对“房”的补贴，根据房屋面积给予每套房房屋总价的1%~2%的补贴，首套住房给予更高的补贴额度或比例豪宅不在补贴之列。对贷款额度而言，可以针对已购房者和未购房者分别采取措施。对于未购房者，一是可以提高公积金贷款额度，实质是降低每月还款额（因而公积金贷款利率低于商业贷款）；二是可以降低商业贷款利率（实质是降低每月还款额），且在疫情期间给予贴息或优惠。对于已购房者，降低还款困难家庭的短期还贷压力，一是在疫情影响期内给予贷款贴息或者给予10%的利率优惠，疫情影响期之后恢复；二是调整个人住房贷款还款安排，合理延后还款期限。
（三）购买欲望：创新营销方式，引导购房者释放改善需求欲望
由于新冠疫情影响，购买欲望会发生变化。不仅要抓住并释放原有购房欲望，而且要适应并把握新增购房欲望。一是租售不同权引发的刚性需求欲望。新冠疫情引发“租售不同权”现象，房屋所有权人可以自由进入小区居住，而租户却受到阻碍，这一现象促使部分有能力购房的租客变为有效的刚性需求。二是居家抗疫阶段引发的改善需求欲望。长时间居家生活会引发居民对居住环境的思考。一是对有无小区的反思。目前，城市尤其是旧城区仍存在不少无小区的房子，而这些房子管理起来比较困难，疫情之下会增加业主的不安全感；二是对小区内部环境的反思，由于疫情期间小区实行封闭式管理，小区绿化和环境影响业主的身心健康和居住体验；三是对小区物业的反思，物业原本就会影响房价，经过此次疫情，“硬核”物业、优质物业将成为买房、换房的重要评判要素；四是对户型的反思，疫情伊始，专家就建议每天要定时开窗通风，通风采光将成为购房者更为重要的要求。因而，对于企业来讲，一要考虑产品重新设计，在小区环境和户型设计上下功夫，在物业企业选择上再定位；二要创新营销方式，多角度、全方位打造线上售楼处及各种线上推广活动，实现线上聚客与线下拓客相结合，线上体验与线下察看相结合，线上谈判与线下签约相结合，促进疫情结束后的房产交易量回升。
作者简介
李永乐：现代服务业智库研究员，南京财经大学副教授
原文链接
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