健康人居：后疫情时代房企转型突围的理性路径与社会责任
（中国江苏网2020-03-05刊发）
孙燕 李永乐 丁星桐
2020年春节全国新冠肺炎爆发，让“宅”成为这个假期的关键词。当生活空间从城市缩小到街道、社区与室内，人们对健康有了更多的感悟和思考，同时也对人们的庇护所——房子，也有了更深的认知和需求。好地段好配套固然重要，但一所能保障“健康与安全”的房子，将越来越成为住房消费的核心诉求。
随着“健康中国”上升为国家战略，“绿色建筑”、“健康建筑”、“健康住宅”、“健康人居”等相关概念随之引发关注并实践。当前房地产已从刚需时代走向了改善时代。后疫情时代，“住得健康”将逐步成为房地产市场的核心竞争力。房地产企业是健康人居建设的核心力量，协同政府、居民、社会力量等主体，通过对住区和住宅环境的建设前评估、建设中跟踪、建设后认证和持续健康促进，将由于居住环境健康风险因素引起的健康损害降到最低，既体现了房地产企业在健康人居环境建设中的社会责任担当，也将成为房地产产品创新的卖点，将是房地产企业在后疫情时代实现战略转型突围的理性选择。
一、健康人居的概念与评价标准
（一）健康人居的概念
健康人居即健康的人类聚居区环境，既包括居住区建筑，也包括居住区自然、人文环境的组织与营造。健康人居以居民健康为核心利益诉求点，这里的健康一般包含身体、心理和社会健康三个维度，既包含居民个体的健康状况，也关注居民集体的健康状态。居民的健康性首先表现在居民个体的健康状况，最基础的部分为身体的器质性健康，指身体无疾患，机能状态良好。再往上一层是精神健康，或心理健康，是指居民个体积极应对外界反应的状态。位于最上层的为社会健康，是指人类能与社会环境良好交互，并能在良好的社会关系下实现尊严与自我。
健康人居经常与绿色建筑、健康建筑、健康住宅等概念连接在一起。绿色建筑最先被提出，重点强调资源节约以及人与自然的和谐共生。随着人们对建筑所带来的健康性、体验感和幸福感的关注，健康建筑的概念应运而生。健康建筑在绿色建筑基础上, 通过提升建筑健康性能要素和追求功能创新来全面促进建筑使用者的生理、心理和社会健康。健康住宅则扩大了健康建筑的研究范围，被定义为一种体现在住宅内和居住区两方面的健康居住环境。它不仅包括与居住相关联的物理量值，如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还应包括主观性心理因素值，如平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，倡导回归自然，关注健康、关注社会，防止因住宅引发疾病，营造健康的住宅与环境。健康人居则进一步将研究尺度扩大化。绿色建筑、健康建筑主要关注的是建筑本身，健康住宅将视野扩大至居住区或社区尺度；健康人居从社区、城市乃至更大尺度出发，围绕健康住宅产品的提供，关注健康人居环境营造中的政府、企业、居民、社会组织等多方主体之间的关系、组织与支持激励机制。
由此可见，健康人居包含绿色建筑、健康建筑与健康住宅。绿色建筑、健康建筑和健康住宅的研究实践将为健康人居的发展提供实践经验和技术手段，将推动健康人居理论与实践的进一步发展。健康人居工程将围绕人文居住环境与人类健康的相关问题，综合地制定相应对策和解决方法，以实现人类居住与健康的可持续发展。
（二）健康人居的评价标准
健康住宅与健康人居的定义最为接近，健康住宅的标准和规程为健康人居的评估提供了技术标准和支持。世界卫生组织（WHO）给出健康住宅概念并提出健康住宅 15 条标准。美国的国家建筑健康研究院于2014 年颁发的在全球范围内引起关注的 WELL V1 标准，并2018年5月发布了WELL V2试行版，在全国范围内具有领先性和指导性。2001年国家住宅工程中心发布了我国首部《健康住宅建设技术要点》。自2002年起，在全国范围内开展以住区为载体的健康住宅试点建设工作，截至2017年底，国家住宅工程中心已在全国42个城市建设了62个健康住宅建设试点项目。检验和转化健康住宅研究成果，推广成套技术，并不断总结完善理论体系。2017年发布我国首部《健康住宅评价标准》T/CECS462-2017，自2018年联合中国质量认证中心开始开展健康住宅认证，2019年开展“HIH”健康标识（住宅）评价，共完成7个项目，为科技成果的工程化起到了示范引导与推广的作用。
评估健康住宅主要包含以下四个因素：1.人居环境的健康性，主要指室内室外影响健康、安全和舒适的因素；2.自然环境的亲和性，让人们接近和亲和自然是健康住宅的重要任务；3.住宅区的环境保护，指住宅区内视觉环境的保护，污水和中水处理，垃圾收集与处理和环境卫生等方面；4.健康环境的保障，主要是针对居住者本身健康保障，包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区儿童和老人活动场所等硬件建设。
二、新冠肺炎疫情与健康人居
此次新冠肺炎疫情是人与人以及人与自然环境系统、建成环境系统、病毒系统相互影响的结果。一个健康的人居环境，需要能够促进健康的生活方式，提高人类免疫能力，同时构筑抵抗病毒和疾病的防线。根据健康人居的概念与相关标准，结合此次疫情，以下措施需得到有效重视。
（一）户内空间
首先，户型产品设计方面，比如形成有效的通风换气措施，稀释空气污染物；为室内环境提供天然采光，日照对于昼夜节律和心理健康十分重要；适宜的空间尺度，减少心理压力；增加“消杀空间”，例如在玄关处能够完成相对完整的换鞋、脱外衣、消毒程序，防止室外的病菌对住宅内部的干扰；卫生间的“三分离”，不仅做到干湿分离，还要在干区和湿区增加更衣空间，作为过渡；提高户型的灵活可变性，尤其是客厅、书房等公共区域，可以根据居家学习、办公、娱乐等需求进行改变。
其次，户内设施方面，新风系统、净水系统将成为刚需；采取有效的围护结构隔声、分户隔声和设备隔声等室内隔声降噪保障措施保证心理和生理健康等。
（二）户外空间
首先是户户之间病毒防控。吸取非典时期香港淘大花园的教训，排水系统对于病毒的防控至关重要，要科学设置地漏位置，注意卫生管道气密性，加强检测验证，保证排水系统不返臭气；设置独立电梯厅，减少住户交叉感染；保证住户隐私，避免相邻住户主要居室窗户或阳台之间的对视。
其次是从居住区整体考虑。如塔式和通廊式的平面布局方式，不利于户型的通风采光，一梯多户增加交叉感染的可能性，应尽可能采取单元式进行建筑单体的平面布局方式；封闭式小区，更易于特殊时期物业管理，尽量减少开放式建筑群体平面布局方式，采用行列式、组团式、点群式布局等方式；过小的楼间距，不利于病毒防控以及保护住户隐私，应该尽量避免；良好的景观环境可以满足居民生活以生理健康的需要，满足人民的精神追求，注重居住区景观设计，从视觉上沟通内外、感知自然、调整节律；物业管理和服务是此次抗疫的中坚力量，良好的物业管理水平、增值服务以及智慧技术的应用，是提高业主体验感和幸福感的关键点。
三、新冠肺炎疫情与房地产企业的社会责任
经济的快速发展促进企业履行社会责任，这一思想在西方国家早已达到普遍认同。房地产业在我国经济发展中具有举足轻重的地位，多年来一直保持高速增长，其社会责任履行直接关系到千万家庭的幸福生活。中国企业社会责任研究中心连续多年对房地产企业的社会责任进行分析和评价，以中国国有和民营房地产企业为主，从经济指标、管理指标、合规指标、环境和社区五大方面对企业社会责任履行情况进行评价。据报道，瑞安房地产有限公司和朗诗绿色集团在环境保护方面建立起了较好的社会责任履行与评价机制。如瑞安公司发布的房地产企业社会责任报告对企业所开发房产进行温室气体排放、污水排放量和能源消耗等定量数据分析，企业还非常重视绿色供应链环境中的各项体系管理，从绿色数据体系、工程项目智能化体系以及节能降耗监测体系等，实现企业业绩提升与企业社会责任发展相协调。朗诗绿色集团同样以打造绿色供应链的社会责任企业为目标，对上游企业的管理非常严格，定期检查、监测、评价，与第三方组织进行合作，对存在环境违规的企业进行淘汰。
房地产企业在房地产产品的提供与维护中处于核心地位，在后疫情时代，房地产企业理应在健康人居行动中承担社会责任，围绕健康住宅产品的提供与健康人居环境的营造，不论是新建住宅、城市更新还是老旧小区改造都应把提升居住环境的健康性能纳入其中，在房地产开发中对健康要素进行增配，必将对减少我国的医疗支出负担，提高居民健康素养、增强居民健康体质，创建健康中国起到重要的支撑作用。
四、后疫情时代房地产企业的转型突围：健康人居行动
后疫情时代，如何从保障居住者可持续健康效益的角度，以居住者健康痛点或体验为主导的全过程健康维护与促进策略，通过对住区和住宅环境的建设前评估、建设中跟踪、建设后认证和持续健康促进，将由于居住环境健康风险因素引起的健康损害降到最低，既体现了房地产企业在健康人居工程中的社会责任担当，也将成为房地产产品创新的卖点，将是房地产企业在后疫情时代实现战略转型突围的理性选择。具体行动要点可从以下几点展开：
（一）协同推进人居健康影响因素识别与机理研究
人类健康会受到多种因素的影响, 如室内空气污染物、噪声、不卫生的饮食、不良的睡眠等, 都会给人的身心健康带来不同程度的危害。房地产企业是房地产产品的提供方与建设方，房地产企业协同研究机构定量分析识别人居健康影响因素与形成机理，探讨房地产产品设计与人类健康的关系，对于健康人居建设具有至关重要的作用。
（二）优化房地产产品开发流程，提高产品健康性能
具体来说，从房地产开发设计、施工、验收、物业管理等不同开发环节，将对影响人的健康因素进行综合全面的预评估, 结合绿色、健康、智慧等技术特点，促进房地产产品性能提高与升级换代，将健康融入建筑和社区的设计中, 研究发展健康设计技术体系。例如针对此次新冠肺炎疫情居家防控来说，户型中增加“消杀空间”和“双钥匙户型”、“书房”的灵活分割、卫生间的“三分离”，卫生管道气密性、新风系统、净水系统等一系列的优化及健康增配措施成为居家健康维持的利益诉求点。
（三）结合先进科技技术，推进居家健康智慧服务
健康服务是健康人居的重要一环。通过新一代信息采集技术、AI技术、物联网技术、区块链技术、5G技术，采集环境信息、居民健康数据等，推进居家健康智慧服务。通过深入挖掘与计算，相关的数据可以按时发给签约的家庭医生，以便家庭医生对居民进行健康管理，并对疫情进行预警和防控；数据发给住宅设备的控制系统，可以及时调整室内设备系统的运行状况，减少居民的健康暴露风险；数据发给居民，以便及时掌握自己的健康状态；数据发给营养、运动等服务供应商，可以对居民提供针对性的非医疗健康服务。通过健康住宅搭建居家健康智慧服务平台，从环境、行为、医疗三方面切实提升居住健康性能，增加居民的体验感和获得感。
（四）协同推进既有项目健康改造升级
我国既有建筑和社区量大面广，随着健康人居建设的推进, 既有建筑和社区的健康性能不足的问题突出, 适老适幼条件、健身与交流空间、室内外生活环境等综合性健康改造需求凸显, 而现阶段缺少对既有建筑和既有社区进行健康改造的理论、标准、技术和实践的研究和积累。因此, 房地产企业应协同政府相关部门推进既有项目健康改造升级，使既有建筑和既有社区的健康改造真正成为建设健康城市、推进健康中国的一项重要保障。
作者简介
孙燕：现代服务业智库首研究员，南京财经大学副教授
李永乐：现代服务业智库研究员，南京财经大学副教授
丁星桐：现代服务业智库研究员，南京财经大学研究生
原文链接
http://house.jschina.com.cn/lsyw/202003/t20200305_6543238.shtml?from=singlemessage&isappinstalled=0
