新冠肺炎疫情背景下我国房地产市场供需与房价趋势分析

（交汇点2020-02-28刊发）

张为付  朱高立

新冠肺炎疫情的发生，我国的整体消费品市场都受到较大的影响，房地产作为城乡居民主要的耐用消费商品，也受到一定的影响，出现了市场的供需失衡问题。鉴于房地产经济在整个国民经济中具有产业链长、产业带动效应强的特征，如何保障房地产市场的健康稳定发展成为社会广泛关注的焦点。

本研究发现，由于整个社会的经济行为受到疫情的影响，出现部分群体的暂时性失业，未来收入不确定性增加，国家虽然在宏观层面对制造业和服务业的发展实施了一系列的财政与货币政策，但对房地产行业来说都是间接的，所以无论是房地产的刚需者还是投资者对房地产发展预期都充满不确定性。所以疫情期间会成为房地产市场交易的“空窗期”。

由于房地产行业具有自身的发展特征，在疫情影响下，资金回笼放缓，地产企业面临现金流压力增大、融资成本增加、资金链断裂风险，尽快处理存量房产，将房产变现成了房地产企业重要的选择方式之一。另外，一些持有投资性房产的中小企业主受疫情影响也出现现金流短缺情况，被迫抛售名下投资型房产，从而进一步提升了房地产市场供给规模。短期内，在住房市场供大于求的情况下，房地产价格可能会因此出现小幅下降。

在后疫情时期，如何缓解房地产企业的现金流压力、降低其融资成本、解除资金链断裂风险。如何缓解民众的焦虑情绪，重拾其购房信心是政府和企业需要共同考虑的问题。对此，本研究通过归纳房地产业的特点，剖析疫情影响下我国房地产市场的供需状况及其对房价的影响，提出相应对策建议，旨在为政府经济政策的制定和企业工作的部署提供支持，以求尽快恢复房地产经济对国民经济的支撑和推动作用。

一、房地产行业的特点

房地产行业是房产开发生产、营销服务和售后物业服务的总称，本研究专指房产的开发与生产，营销和物业不在此讨论。房产开发生产有以下典型特征。

（一）资金密集型

房地产行业是一个资金密集型行业。在项目进行前，为取得土地使用权，房地产企业需要向政府支付巨额的土地费；在项目实施初，勘察设计费、市政配套费、三通一平费等等必须先期投入。在项目实施中，工程费和基础设施建设费需要全流程保障，必须通过各类融资方式实现。在房屋预售前，还需要承担建筑安装费和公共配套设施建设费等。可以发现，房地产项目开发过程需要全流程的巨额资金支持。

（二）产品生产周期长

房地产开发投资过程一般包含投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营四个阶段。项目一经批准，进入启动阶段后就会涉及到勘测部门、市政部门、税务局、供电部门以及房管部门等。一般来说，小型房地产项目的完成需要一到两年，大型房地产项目则会耗时三到五年甚至更久，项目的开发周期较长。由于产品生产周期长，所以在生产过程中遭遇的风险和机遇都具有不确定性，所以房地产商品具有期货的属性。

（三）产业外部性强

房地产行业表象上看是企业对商品房的开发生产，其实这一行业具有强烈的市场外部性。在其生产过程中会带动上游的十多种建筑材料生产、中游带动大批劳动力就业、下游带动装饰装修、家居家用类商品消费，是一个产业链长、产业带动效果明显、促进扩大就业的行业，任何一个经济体或城市都不会忽视这个产业的发展。

（四）资金链脆弱

资金链是为了企业发展、为了价值再创造而产生的一种实践和理论的产物。任何房地产开发生产商都不会有全部的生产资本金，多种途径的融资是产业发展的常态，但在融资成本硬约束下，要求必须生产与营销保持合理的运转配合，不能出现房产的积压滞销，从而使预期的资金回流出现障碍，也不能因为超前营销没有达到预期的收益。所以房地产行业的资金链会面临经营、生产、经济和财务四类风险：房地产行业在投资经营中的不易变现性以及在市场信息获取上的不充分性使得其具有较高的经营风险。房地产行业的产品生产受到生产要素成本变化的风险，房地产行业更受到政府宏观调控和经济波动等多重影响，因而具有较高的经济风险；我国房地产行业的融资方式单一，行业负债率较高，财务风险较大。

（五）区域差异性大

房地产产品具有区位固定不可移动性，不同区域间的区位优劣势、要素禀赋、经济发展、人均收入、居民消费、文化教育、公共服务等的差异都是造成房地产投资、供给、需求、房价的区域差异原因。所以不同的区域，产地产的生产与消费不具有可替代性，挤占性和可比性。

（六）政策敏感度高

政府的宏观与微观政策对房地产行业的发展具有很大的影响。例如，政府的土地管理政策会通过土地的供应规模和价款额度影响房地产企业的土地成本，房地产的交易政策会通过商品房的价格和流通状况影响房地产的销售情况。居民房产的消费限制或鼓励政策直接影响市场的需求侧，从而影响市场的价格趋势。

二、新冠肺炎疫情下我国房地产市场的供给与需求

（一）房产供给规模分析：供给规模增加

房产供给规模的增加来源于两个方面，一是开发企业原计划的正常生产供给。如果没有疫情的影响，在一定的市场价格下，开发企业的正常生产供给会实现市场出清。但在疫情影响下，生产供给不变，消费需求停止，从而使预期的销售变为市场库存。二是开发企业和中小房产投资型企业缓解融资成本的经营房产出售。受疫情影响，国民经济会暂时进入收缩期，现金流压力和资金链风险将迫使一些财务风险大、抵抗力弱的中小房企进行改组和合并，房地产市场中可供转让的房源会出现较大幅度增加。短期内二手房市场供给量也会出现提升，原因在于受肺炎疫情影响，在二手房市场上，一些持有投资性房产的中小企业主同样会面临现金流短缺问题，为渡过危机，其可能会被迫抛售名下房产，从而增加了房地产市场上的住房供给量。

据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。在这种情况下，尽快处理房屋库存似乎成了房企为数不多的选择之一，房地产市场上的住房供给量由此得以增加。

（二）市场消费需求：出现短期空窗期

短期看来，肺炎疫情会对民众购房需求产生较大影响:

一是收入不确定性增加，限制了刚性需求。刚需消费是支撑房地产产业发展的重要需求力量，而刚需消费群体具有年轻、工作处于开创期、收入不高、收入不稳定等特征，任何的自然或社会经济情况变化都会影响其收入预期，从而直接影响其消费行为。在目前情况下，这一群体对大型耐用消费品如汽车、房产等的消费会放在消费序列的后面，所以限制了市场的需求。

二是防疫管控，影响了企业的市场营销。为了防疫的需要，房地产开发商停止或紧缩了线下的开盘、选房等营销宣传活动，这会使得部分消费者的购房需求无法得到满足。如南京市住房保障和房产局在2020年1月26日发布官方消息：全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。

三是未来收益不确定，投资类需求保持观望。受疫情的影响，很多中小企业由于资金周转问题面临破产，缺少了对投资消费的资金支持。另外，对房地产预期投资收益的不确定性也导致房地产投机需求的止步和观望。

疫情期间，刚需消费者过度理性、投资消费者保持过度谨慎、开发商营销乏力，各种因素的交织作用，所以疫情期间和疫情结束初期会形成房地产市场需求和交易的空窗期。

但从长期来看，民众的房产消费需求会逐步回归正常并会有所提升，原因在于：

一是我国的经济社会稳步发展的基本面没有改变。疫情对我国经济社会的发展在短期内有一定的影响，主要体现在服务行业。随着全国范围内复工复产的正常回归，经济社会发展也将恢复常态，居民因疫情引发的恐惧感消失，对未来收入的信心增加，对以房产为主的耐用消费品需求也会增加。

二是同地震、台风、海啸等自然灾害不同，新冠疫情没有破坏我国的国民生产基本能力。疫情结束后，国民经济会得到迅速恢复，居民的购房需求会逐渐回归正常，疫情并不会改变住房刚需层的基本面。非典疫情后的经验表明，2003年3月初SARS疫情开始进入集中爆发期，此时的房地产投资和销售面积出现了一定幅度的增速放缓。到2003年5月初，新增病例数量开始明显下降，此时的房地产市场开始逐步恢复。据统计，2003年第二季度全国房地产销售面积同比增速达33%，2003年全年，全国房地产投资和销售面积增速分别高达30%、29%。

三是疫情防控手段刺激了租房群体的购房需求。因为疫情防控期间，部分小区拒绝外地租户返回，促发了住房租住群体购房的意愿。同时，合租被交叉感染的风险较大，租户先后返回会延长隔离观察时间，这会提升租户对于单独空间的追求，从而刺激租户实施购房行为。

四是疫情会促进居民对住房条件升级改善的需求。长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋区位、户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响，长期的困守家中对现有住房的不足有充分了解，会促使部分有条件的居民有改善住房条件的需求。

三、新冠疫情下我国房地产价格趋势

在疫情期间及疫情结束初期，受现金流短缺压力，房地产企业会积极选择清理库存以防资金链断裂，房地产投资客也会选择抛售投资房以渡过现金流短缺危机，房地产市场上新房和二手房的供应量相应增加。由于复工受限，一些中小企业的破产导致了部分人口的失业，居民的可支配收入受疫情影响出现变动，房地产投资需求出现下降，两个因素共同作用，使得住房交易量出现断崖式下跌，住房供需出现失衡，供给大于需求，房地产价格会出现回落。

待疫情结束，国民经济转入正轨、民众恐慌心理得到缓解、收入趋于稳定后、收入预期增加，住房刚需群体会恢复购房需求，租房群体也会积极制定购房计划，对住房环境有改善性需求及对资产配置有投资性需求的群体也会紧接进入，三种需求叠加，房地产市场由冷转热，房价会走向上升期。

四、后疫情时期保障我国房地产业稳健发展的对策建议

本研究认为，虽然从长期来看，房地产业供需矛盾会最终得到解决，但在疫情期间及疫情结束初期，房地产市场供大于求的局面会暂时存在，企业面临的资金压力较大，可能会引起部分企业资金链断裂，从而形成烂尾楼盘。因此，在这段时间内，如何缓解房地产企业的现金流压力，降低其资金链断裂风险。如何消除民众的焦虑情绪，稳定其收入，增加消费欲望；如何尽快解决房地产市场的供需矛盾是政府和企业当前阶段需要考虑的重点。对此，从政府层面和企业层面提出以下几点建议。

在政府层面。一是短期措施。包括降低已融资金成本，扩大信贷规模。对房地产企业来说，房地产开发投资过程中涉及到的资金金额巨大。一般来讲，除了部分资金依赖于公司股东的权益资本外，大部分资金来源于银行贷款，贷款的高利率会增加房地产项目的建设成本。在肺炎疫情影响下，绝大多数消费者暂停了购房计划，房地产企业的资金无法及时回笼，新增融资成本难以及时转嫁给购房者，一些抵抗力弱的房地产企业会面临破产危机，即使是基础雄厚的大房企也会面临巨大的现金流压力。此时，降低贷款利率、扩大信贷规模可以有效减轻房地产企业的财务压力，助力其渡过危机。对于民众来说，个人住房贷款利率的降低和信贷规模的提升能够缓解消费者在购房过程中的资金约束，使得购房者能够在更高额度上进行跨期消费，满足其购房需求。

除此之外，肺炎疫情期间，减征和免征房产税、城镇土地使用税、城市基础设施配套费，延迟或分期缴纳土地出让金，延迟房地产企业的偿贷时间，简化和压缩交易、审批流程等举措也建议被酌情采纳。

如在疫情期间，无锡、西安、重庆、上海、深圳、浙江等多个省市都出台了针对房地产业的救市政策。包括延期缴纳土地出让价款、减免相关税费、免除中小企业租金、延期开工不计滞纳金等。需要指出的是，这些支持政策的确可以在短时间内缓解房企现金流压力，防止出现资金链断裂的风险。但从长期来看，今年下半年开始，许多房企会进入偿债高峰期，如果融资满足不了需求，住房销售状况不理想，债务偿还还是会出现问题。

二是临时措施。有条件放开居民购房限制。在前期的房产购置控制中，一般城市都有限购的刚性规定，为了保持房地产市场持续稳定发展，部分城市可以试点在疫情影响阶段采取有条件放开购房约束的措施。比如可以规定在疫情发生后的一年内，一个家庭购房存量可以由原来的2套增加到3套，但同时规定在此期间购买的房产10年内不得交易。这样可以增加潜在的消费需求，保持市场稳定，同时也不会对“房住不炒”的基本政策带来冲击。

三是长期举措。完善房地产融资体系，开拓多样化的融资渠道。通过银行信贷进行融资仍是我国绝大多数房地产企业的融资首选，但是需要指出的是银行借贷融资具有较强的刚性约束。因为，银行信贷的审批周期长，准入门槛高，到期还款压力大等缺点会给房地产企业融资带来诸多限制。当前的肺炎疫情也暴露出房地产企业融资路径单一的问题，这使得其在面临突发状况，遭遇财务危机时很难及时完成融资目标。对此，政府应该积极建设和完善房地产融资体系，加快开拓出多样化的融资渠道，扩大房地产金融市场供求双方的选择空间，通过丰富房地产企业的融资方式和融资结构降低其融资成本和融资风险。

在企业层面。对房地产开发行业来说，一是要审时度势，转化资产存量方式。适应后疫情时代居民的消费心理和能力，通过线上线下营销结合的方式，尽快将房产实物资产转化为资本资产，降低融资成本和经营风险。要求合作的房产中介销售公司通过线上小程序集中力量去做网络营销，为客户提供看房、选房、认购等服务，培育消费者的网上房产消费体验。

二是适应后疫情时代居民对房地产消费需求的新变化。疫情让居民体会到房产的品质对家居生活的重要性，对未来消费会有新的要求。开发企业应该向社会推出更加人性化的、符合健康与可持续发展标准的房地产产品，以适应后疫情时期消费者对居住空间和品质的新要求。

三是垂直整合房地产产业链。房地产行业不仅提供了实物的房产商品，还要将后续的物业等服务进行垂直整合一体，让顾客可以消费实物和服务产品，从而提升企业的整体品质。疫情期间，一些小区物业由于缺乏应急机制，且管理手段单一，业主对此意见多多，企业的品牌价值因此受到影响。在后疫情时期，物业公司除了提供日常生活服务之外，还可以开展零售、养老、医疗等多元服务，提高民众对品牌开发商的认知和信任度。

 

作者简介

张为付：现代服务业智库首席专家，南京财经大学教授

朱高立：现代服务业智库研究员，南京财经大学博士

 

原文链接

https://jnews.xhby.net/v3/waparticles/7fda002d5708436da67a57947ffc4b06/kd2eRpewWhHrL2Sp/1?from=groupmessage